Ngày 27/02/2025, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố.

Cụ thể, quy định này điều chỉnh các hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư được đầu tư xây dựng có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

Theo đó, Tp.HCM quy định chỉ các dự án căn hộ du lịch mới được khai thác cho thuê lưu trú ngắn ngày ( cho thuê ngắn hạn, theo ngày, giờ, airbnb...), căn hộ để ở không được kinh doanh loại hình này.  UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định chỉ những dự án được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp (căn hộ du lịch) mới được kinh doanh cho thuê lưu trú du lịch.. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải đáp ứng các điều kiện cũng như quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, đồng thời đăng ký tạm trú cho khách thuê theo pháp luật hiện hành.

Quy định trên của TP.HCM được cho là cần thiết để quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê lưu trú du lịch, trả lại môi trường sống cho cư dân ở các chung cư. Điều này cũng phù hợp với quy định của Luật Nhà ở 2023 tại khoản 8 Điều 3, quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Kể từ lần đầu xuất hiện tại Việt Nam vào năm 2015, hình thức cho thuê căn hộ ngắn hạn theo mô hình Airbnb nhanh chóng trở thành tâm điểm trong phân khúc đầu tư căn hộ cho thuê hiện tại. Số lượng căn hộ cho thuê theo hình thức này đã tăng hơn 40 lần so với thời điểm ra mắt.

Theo các môi giới, mô hình kinh doanh Airbnb là mô hình kinh doanh dựa trên sự chia sẻ nguồn nhà ở, phòng, homestay có sẵn mà chủ nhà không ở (hoặc chưa có nhu cầu ở), muốn cho người khác thuê để kiếm thêm thu nhập. Doanh thu trung bình của một căn hộ cho thuê ngắn hạn tại Tp.HCM trong mùa cao điểm dao động ở mức 9 - 12 triệu đồng/tháng, tương đương với hợp đồng dài hạn.

Chính bởi tiềm năng của mô hình, đã có những nhà đầu tư rót hàng tỉ đồng để triển khai, tỷ lệ lấp đầy luôn đạt trên 70-80%. Tuy nhiên, những năm qua, sức ép từ ban quản lý và cư dân tại các tòa nhà ngày càng lớn, khiến hoạt động kinh doanh của nhà đầu bị ảnh hưởng không ít.

Các hợp đồng thuê này không bắt buộc công chứng, chứng thực nhưng sẽ là cơ sở để xác định trách nhiệm của hai bên. Trong trường hợp người đi thuê sử dụng căn hộ vào các mục đích khác (không phải để ở) sẽ bị xử lý trách nhiệm. Ngoài ra, ban quản trị chung cư và đơn vị quản lý vận hành cũng sẽ dựa trên hợp đồng thuê để yêu cầu người đi thuê nhà tuân thủ nội quy, quy chế quản lý, sử dụng của tòa nhà chung cư, bảo đảm an ninh trật tự, tránh gây ảnh hưởng đến cư dân sinh sống trong dự án.

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cũng quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Điều 6 luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Theo đó, hoạt động cho thuê căn hộ chung cư theo ngày, giờ là hoạt động lưu trú, giống như hoạt động của khách sạn và cần có giấy phép về kinh doanh dịch vụ lưu trú. Khi kinh doanh dịch vụ này phải xuất hóa đơn, khai báo thuế và đóng thuế, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, an ninh. Bên cạnh đó, khách phải đăng ký tạm trú với cấp chính quyền địa phương.

Bảng thông báo không cho lưu trú ngắn hạn tại một chung cư ở quận 4, TP.HCM

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều dự án chung cư tại TP HCM, dù đã cấm chủ nhà cho thuê căn hộ kinh doanh, đặc biệt là mô hình airbnb nhưng rất khó kiểm soát. Điều này dẫn đến tình trạng bất ổn, mâu thuẫn giữa cư dân và nhóm kinh doanh cho thuê, gây tâm lý bức xúc, dẫn đến mất an ninh trật tự và mất an toàn phòng cháy chữa cháy.

Quy định mới đây của TP HCM được cho là cần thiết để quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê lưu trú du lịch, trả lại môi trường sống cho cư dân ở các chung cư.