Trong bối cảnh số lượng dân số và mức độ già hóa tại châu Á ngày càng tăng còn khả năng chi trả cho nhà ở suy giảm, thì thị trường chung cư được dự báo trở thành một lựa chọn đầu tư mạnh mẽ và hấp dẫn, thậm chí góp phần giải quyết các thách thức về nhà ở trong khu vực.

Năm 2022, dân số thế giới đạt mốc 8 tỷ người như dự báo. Cùng với quá trình đô thị hóa nhanh chóng và giá thuê tăng do cuộc khủng hoảng nhà ở hiện tại, nguồn cung tại một số thị trường lớn trên toàn cầu trở nên cạn kiệt.

Trong bối cảnh này, bất động sản đa gia đình hay nhà chung cư trở thành lựa chọn phổ biến cho cả người mua ở và nhà đầu tư. Riêng châu Á – Thái Bình Dương (APAC), nhà chung cư đang đi đầu trong quá trình chuyển đổi cơ cấu và được dự báo sẽ thu hút tới 20 tỷ USD vào năm 20230.

Quỹ đất hạn chế

Không gian nhà ở tại châu Á ngày càng thu hẹp và khan hiếm, trong khi đó, khu vực này lại có một số thành phố đông dân nhất thế giới và một số có giá nhà đắt nhất thế giới. Do đó, các dự án chung cư là cách sử dụng hiệu quả quỹ đất hạn chế, mang đến lựa chọn thiết thực hơn, tiết kiệm chi phí và tiết kiệm không gian hơn trong các vùng lõi đô thị đông đúc.

Dân số già đi và lối sống quây quần

Dân số châu Á đang già đi nhanh chóng. Đến năm 2050, cứ 4 người tại APAC thì có 1 người trên 60 tuổi. Số lượng người trên 60 tuổi trong khu vực sẽ tăng gấp 3 lần từ năm 2010 đến năm 2050, đạt gần 1,3 tỷ người. Trong khi đó, người dân châu Á thường chú trọng cuộc sống quây quần và sự gắn kết với gia đình và xã hội.

Các dự án chung cư tạo điều kiện thuận lợi cho nhu cầu của đại gia đình hoặc bạn bè sống gần nhau. Những khu phức hợp này cũng cung cấp hệ thống tiện ích đa dạng phù hợp với nhiều lứa tuổi, đảm bảo an toàn và an ninh cũng như các hoạt động cộng đồng, giúp thúc đẩy kết nối xã hội của cư dân hoặc giữa các thế hệ khác nhau trong một gia đình.

Khả năng phục hồi của bất động sản đa gia đình

Sự quan tâm ngày càng tăng đối với các bất động sản dành cho nhiều gia đình cũng xuất phát từ khả năng phục hồi vượt trội đã được chứng minh trong lịch sử trước những biến động kinh tế và bất ổn toàn cầu. Theo Hội đồng Nhà ở Đa gia đình Quốc gia có trụ sở tại Mỹ, đầu tư vào căn hộ chung cư vượt trội hơn các loại hình bất động sản khác, ví dụ như văn phòng và khu bán lẻ, trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Gần đây hơn, trong 6 tháng đầu năm 2023, đầu tư vào lĩnh vực này đạt 4 tỷ USD – tăng 2% so với cùng kỳ năm trước mặc dù tổng khối lượng đầu tư vào bất động sản trong khu vực giảm 24% so với cùng kỳ.

Thị trường chung cư liên tục mang lại lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro cao trên toàn khu vực APAC và thể hiện mối tương quan thấp hơn với các loại tài sản khác. Loại tài sản này đã được chứng minh là đặc biệt hấp dẫn nhờ hiệu suất cho thuê ổn định, đặc biệt được thúc đẩy bởi các yếu tố như tăng trưởng dân số và các vấn đề về khả năng chi trả.

Rủi ro thấp là nhờ nhu cầu cho thuê không bị ảnh hưởng và tình trạng thiếu nhà ở tại đô thị vì người dân cần một nơi để sinh sống, ngay cả khi nền kinh tế đang gặp khó khăn. Sự ổn định về công suất sử dụng và thu nhập cho thuê dự kiến khiến bất động sản đa gia đình trở thành nơi trú ẩn an toàn cho các nhà đầu tư.

Diễn biến thị trường đa dạng

Sự phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch và những thay đổi thị trường tại APAC đã tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng đầu tư vào các dự án chung cư trong khu vực.

Úc

Những nỗ lực của chính phủ liên bang nhằm giải quyết “cuộc khủng hoảng cho thuê” đã làm tăng động lực cho các dự án xây dựng để cho thuê (BTR) và góp phần phát triển lĩnh vực này. Các thay đổi về chính sách bao gồm giảm thuế suất đối với các dự án BTR từ 30% xuống 15% và tăng tỷ lệ khấu hao đối với các dự án BTR đủ điều kiện từ 2,5% lên 4%. Chúng đã cải thiện đáng kể mức lợi nhuận cho lĩnh vực BTR, nhờ đó thu hút nhiều sự quan tâm của giới đầu tư hơn.

Trung Quốc

Tại Trung Quốc, quá trình thể chế hóa ngày càng tăng có thể sẽ đóng vai trò quan trọng không kém - hoặc thậm chí có thể còn lớn hơn - trong việc gia tăng nhu cầu đối với thị trường nhà chung cư. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Trung Quốc (C-REITs) cũng được coi là chất xúc tác tiềm năng cho thị trường chung cư trong tương lai, đặc biệt nếu các quỹ niêm yết này bao gồm bất động sản nhà ở.

Hậu COVID-19, Trung Quốc không còn công nhận bằng cấp trực tuyến của các tổ chức ở nước ngoài. Kết quả là có thêm hơn 40.000 sinh viên Trung Quốc đã quay trở lại Úc vào năm 2023, ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu thuê nhà và nguồn cung sẵn có. Nhóm sinh viên này hiện là một trong những người thuê nhà chính trên thị trường, nhờ đó càng thúc đẩy nhu cầu về bất động sản đa gia đình. Sinh viên từ Trung Quốc cũng làm tăng nhu cầu với các căn hộ chung cư tại Hồng Kông và Nhật Bản.

Nhật Bản

Vào năm 2022, việc sửa đổi luật liên quan đến hiệu suất tiêu thụ năng lượng trong các tòa nhà đã khiến những dự án chung cư đạt tiêu chuẩn trở thành cục nam châm với các nhà phát triển.

Ngoài ra, một đạo luật khác đã chấm dứt các ưu đãi thuế đối với những khu đất nông nghiệp được chỉ định, khiến nhiều lô đất được bán cho mục đích xây dựng nhà ở, tiếp tục mở rộng tiềm năng phát triển bất động sản đa gia đình tại Nhật Bản.

Việt Nam

Dù thị trường bất động sản Việt Nam đang chững lại thì nhà chung cư vẫn tiếp tục tăng giá. Theo Savills Việt Nam, giá chung cư trong 4 năm gần đây đã tăng tới 77%.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ sơ cấp mới mở bán tại Hà Nội vào quý 3/2023 đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2). Trong khi đó, giá bán thứ cấp đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm. Tại TP. HCM, giá bán sơ cấp đạt hơn 60 triệu đồng/m2, còn căn hộ thứ cấp đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước đó. Bộ Xây dựng cũng cho biết, đây là quý thứ 19 giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc tìm kiếm một căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay TP.HCM lúc này thực sự là bài toán khó. Ông cho rằng, nguồn cung khan hiếm, đặc biệt là các căn hộ giá rẻ và bình dân, cùng với chi phí đất, vật liệu và nhân công cao hơn trước đã khiến giá chung cư tăng vọt. Trong khi đó, các dự án bất động sản bị đình trệ xây dựng đã khiến nguồn cung khan hiếm hơn, không thể đáp ứng nhu cầu của người dân muốn tìm kiếm các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn như chung cư.