Mối quan hệ giữa phát triển hệ thống Metro ( MRT ) và sự tăng giá bất động sản quanh khu Metro 

 

 

Ở bất cứ thành phố nào trên thế giới, giá bất động sản gần metro cũng cao hơn các khu vực khác khi người dân thích tận hưởng sự tiện nghi của loại hình giao thông hiện đại này.

 

 

Metro là một trong những động lực quan trọng của thị trường bất động sản

 

Hệ thống metro đã từ lâu được biết đến như một yếu tố kích thích cho sự phát triển đô thị của bất cứ thành phố nào trên thế giới. Cũng như các thành phố lớn có hệ thống metro được xây dựng cách đây hơn 100 năm như Luân Đôn và New York, giá bất động sản gần metro ở các thành phố châu Á và TP.HCM đang tăng khá nhanh.  

 

Khi hệ thống metro ở quận Dallas thuộc bang Texas, Mỹ được đưa vào hoạt động năm 2002, nguồn cung nhà ở gần tuyến tàu điện này tăng trưởng 18,7% chỉ trong 10 năm. Trong khi tại các địa điểm xa hơn, con số này chỉ tăng 4% và 10%.   

 

Ở Áo, nguồn cung căn hộ tại các quận gần hệ thống metro S-Bahn tăng 18,7% trong 10 năm. Ở các vị trí xa metro hơn, giá nhà chỉ tăng 4%. Theo CBRE, chỉ trong vòng 10 năm từ 1985 đến 1995, có đến 25% số lượng văn phòng, 13% số lượng các khu thương mại và 25% số lượng các dự án nhà ở mọc lên dọc theo hệ thống đường sắt Nantes Tramway ở Pháp.

 

Sau khi hệ thống metro tại châu Mỹ, châu Âu được hình thành, các thành phố lớn ở châu Á như Tokyo, Hongkong, Singapore, Bangkok, Manila cũng bắt đầu xây dựng metro, mở ra cánh cửa mới đầy tiềm năng cho thị trường bất động sản tại những đô thị này. 

 

Tại Singapore, nhà gần các ga hoặc tuyến Metro luôn đắt hơn nơi khu vực lân cận khác 15 - 20% và tăng giá khoảng 20% trong vòng 3 - 5 năm

 

 

 

Hệ thống metro tại Singapore

 

Còn tại Đài Bắc ( Đài Loan ) , Thuận tiện giao thông là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc bất động sản có sôi động hay không, để đáp ứng nhu cầu đi lại và đời sống của người dân, khu vực Đại Đài Bắc thuộc quận Shoushan đã dần hình thành Hệ thống giao thông nhanh chóng đô thị Đài Bắc thông qua sự phát triển và mở rộng của hệ thống MRT., số lượng bất động sản ở MRT cũng tăng lên đáng kể. Ngoài ra, chính phủ áp dụng phương thức xây dựng chung với tư nhân, ba bên gồm chủ đất, công ty xây dựng và Chính quyền thành phố Đài Bắc cùng hợp tác và chia sẻ lợi ích, điều này cũng ảnh hưởng đến cung, cầu và giá bất động sản ở tàu điện ngầm. Hầu hết sự tăng giá bất động sản quanh khu MRT ở Đài Bắc là ở giai đoạn trước và sau khi khai trương tuyến MRT, tức là sau khi tuyến MRT lần lượt được khai trương thì giá nhà đất gần ga MRT cũng sẽ tăng theo,  và việc mở rộng MRT đã tạo ra một sự gia tăng lớn về giá bất động sản. Tuy nhiên, với sự phát triển của hệ thống MRT và sự tích hợp dần của mạng lưới, việc tăng giá bất động sản MRT cũng thay đổi theo.

 

Các dự án nhà ở tọa lạc gần hệ thống metro thường có mức giá thuê và giá bán cao hơn các dự án khác nhờ vào giá trị của sự tiện lợi. Theo nghiên cứu của CBRE, tại các thị trường châu Á, giá nhà gần hệ thống giao thông công cộng thường cao hơn mặt bằng chung từ 6 - 25%.

 

 

TUYẾN METRO SỐ 1 ( BẾN THÀNH - SUỐI TIÊN )  LÀ CÚ HÍCH CHO CÁC BẤT ĐỘNG SẢN PHÍ ĐÔNG TPHCM

 

TP.HCM với số dân đông nhất nước, đang ngày càng phải đối mặt với rất nhiều vấn đề của hệ thống hạ tầng vốn đã thiếu, yếu và quá tải. Do đó, hệ thống Metro là cơ hội phát triển hạ tầng, cũng như tái cấu trúc cho đô thị này. 

 

Hiện thi công tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đạt gần 90% khối lượng và thành phố đặt mục tiêu đưa vào khai thác trong năm 2022, nhưng ngay từ năm 2015 đã có khoảng 30 dự án bất động sản mở bán và ăn theo tuyến này.

 

 

 

Theo Báo cáo chuyên đề của CBRE Việt Nam phát hành trong năm 2020, sự mở rộng về khu vực phía Đông Thành Phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) và sự hình thành “Thành phố Phía Đông / Thành phố Thủ Đức” sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản khu vực phát triển mạnh mẽ, và mang lại nhiều cơ hội lớn cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp,  những người có nhu cầu ở thực trong những năm tới đây. 

 

Sở hữu vị trí chiến lược trong “Tam Giác Vàng” giữa TP.HCM, tỉnh Bình Dương và Đồng Nai, Thành phố Phía Đông / Thành phố Thủ Đức sẽ đóng vai trò trọng yếu trong việc kết nối TP.HCM với các tỉnh lân cận về mặt giao thông và các hoạt động thương mại.

 

 

CBRE nhấn mạnh vai trò của những dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu đang được xây dựng, tạo điều kiện kết nối thuận lợi giữa Thành phố Phía Đông và các khu vực khác trong TP.HCM. Những công trình nổi bật có thể kể đến là tuyến Metro số 1 với tổng chiều dài 19,7 km bắt đầu từ trạm Bến Thành tại Quận 1 đến trạm cuối – Depot Long Bình – tại Quận 9 được dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2021, và dự án cầu Thủ Thiêm 2.

 

Kể từ khi tuyến Metro số 1 bắt đầu xây dựng vào năm 2012, rất nhiều dự án căn hộ và trung tâm thương mại đã được hình thành dọc theo tuyến tàu này, đặc biệt là trên tuyến đường Xa Lộ Hà Nội tại phường Thảo Điền, Bình An và An Phú thuộc Quận 2. Thủ Thiêm cũng là một trong những khu vực trọng tâm tại Thành phố Phía Đông với diện tích lên đến 657 ha.

 

Trong giai đoạn 2015 – 2020, giá bán căn hộ cao cấp trên thị trường sơ cấp tại Quận 2 tăng trung bình 7,3% mỗi năm, vượt ngưỡng mức tăng trung bình của toàn thị trường. Mặc dù vậy thị trường căn hộ tại khu vực này vẫn còn nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai.

 

CÒN GIÁ BÁN CỦA CÁC CĂN HỘ GẦN TUYẾN METRO SỐ 1 ( BẾN THÀNH - SUỐI TIÊN ) Ở TPHCM THÌ SAO ?? 

 

Thị trường căn hộ tại khu vực dọc theo tuyến Metro số 1 vẫn còn nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. Từ năm 2018, CBRE nhận thấy giá trên thị trường thứ cấp đã tăng đáng kể khi tuyến metro đang dần hoàn thiện, với mức giá chào bán lại cao hơn 25% - 75% so với giá bán khởi điểm ban đầu.

 

Cũng theo CBRE, Trong giai đoạn 2020 - 2025, nguồn cung chào bán mới tại Thành phố Phía Đông sẽ khá dồi dào, với tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm là 11,5%, tương đương 15.000 – 16.000 căn hộ mới mỗi năm ( vượt trội tốc độ tăng trưởng nguồn cung tại khu Nam (4,6%) và khu Tây (5,3%) của TP.HCM ).  Sự tăng trưởng này có được là nhờ vào hạ tầng hoàn thiện, trong đó có tuyến metro Bến Thành-Suối Tiên. Trong giai đoạn 2020 -  2025, Nguồn cung tăng nhưng giá bán sơ cấp của các dự án mới gần metro vẫn sẽ tăng 40% trong những năm tới. Dữ liệu của CBRE cũng cho thấy tốc độ tăng giá tại khu Đông thành phố, đặc biệt là Quận 2, kể từ khi tuyến metro số 1 được đẩy mạnh xây dựng từ năm 2015.

 

Giá bán nói chung của các dự án căn hộ ở TP.HCM trong vòng 3 năm qua tăng trung bình từ 9 - 10%. Trong đó các dự án gần metro tăng cao hơn so với mức trung bình này, thậm chí có nhiều dự án tăng hơn 20%/năm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn chi nhánh TP.HCM, nhận xét.

 

 

 

 

Nguồn: CBRE Việt Nam

 

 

CBRE dự kiến thị trường cho thuê căn hộ dọc theo tuyến Metro số 1 sẽ trở nên sôi động hơn nhờ vào sự kết nối giao thông tiện lợi. Những khu vực đắc địa nằm gần trạm Metro tại Thành phố Phía Đông cũng sẽ thu hút các dự án căn hộ có thương hiệu (branded residences).

 

 

DỰ ÁN CĂN HỘ MASTERI LUMIER RIVERSIDE LÀ DỰ ÁN CĂN HỘ CUỐI CÙNG DỌC TUYẾN METRO SỐ 1 TẠI QUẬN 2 ĐANG ĐƯỢC MỞ BÁN TRONG THÁNG 8/ 2021 NÀY, CHỈ CÒN DUY NHẤT 5 CĂN LÀ BÁN HẾT

 

 

 

Đơn cử như dự án Masteri Thảo Điền ( thuộc phân khúc trung cấp ) nằm tại mặt tiền Xa Lộ Hà Nội khi mở bán Toà tháp T5 vào cuối năm 2015 giá từ 35 triệu/m2 đến 40 triệu/m2 ( đã có VAT ), sau 6 năm giá bán trung bình hiện nay ( Tháng 10/ 2021 ) đang từ 63 triệu - 70 triệu/m2. Sau 6 năm, giá bất động sản tại dự án Masteri Thảo Điền tăng bình quân từ 11% đến 12% / mỗi năm 

 

 

 

Ngoài ra, Căn hộ Estella Height ( thuộc phân khúc cao cấp): Giữa T9 /2016: Mở bán Tòa T3 và T4 loạI 2pn và 3pn: Đơn giá bán theo diện tích tim tường: dao động từ 50 triệu - 55 triệu/m2 ( đã bao gồm 10% vat ) . Đến tháng 1/2022, đơn giá bán chuyển nhượng lại như sau: 

Đơn Giá bán chuyển nhượng lại căn 3pn ( Toà T3 và T4 ) có full nộI thất trong tháng 1/2022 : 100 triệu/m2 ~ 110 triệu/m2. Như vậy sau 5 năm kể từ ngày mở bán, đơn giá chuyển nhượng căn 3pn đã tăng khoảng 90% đến 100%, bình quân tăng 18% đến 20%/năm. 

 

Căn 2pn 101 m2 toà T3 và T4 , giá bán chuyển nhượng từ 8 tỷ 300 đến 8 tỷ 700 , đơn giá chuyển nhượng từ 83 triệu/m2 ~ 86 triệu/m2, Như vậy sau 5 năm kể từ ngày mở bán, đơn giá chuyển nhượng căn 2pn toà T3 và T4 đã tăng khoảng 60%, bình quân tăng 12%/năm. 

 

 

Với việc nhà nước đẩy mạnh đầu tư hạ tầng cho Khu Đông, cùng với việc thành lập Thành Phố Thủ Đức, khi tuyến Metro số 1 được đưa vào hoạt động vào đầu năm 2022, chắc chắn giá bất động sản dọc theo tuyến Metro số 1 sẽ còn nhiều tiềm năng tăng giá trong những năm tiếp theo

 

Nguồn: CBRE và batdongsan.com