捷運系統（MRT）的發展與地鐵區域周邊房地產價格上漲的關係

 

在世界上任何一個城市，當人們喜歡享受這種現代交通的便利時，捷運附近的房地產價格也高於其他地區

 

 

捷運是房地產市場發展的重要推動力之一

 

長期以來，捷運系統一直被認為是世界上任何一個城市的城市發展的刺激因素。就像倫敦和紐約等 100 多年前建成捷運系統的大城市一樣，亞洲城市和胡志明市捷運附近的房地產價格也在迅速上漲。

 

當美國德克薩斯州達拉斯縣的捷運系統於 2002 年投入運營時，這條捷運線附近的住房供應量在短短 10 年間增長了 18.7%。而在更偏遠的地方，這個數字只增長了 4% 和 10%。

 

在奧地利，S-Bahn 捷運系統附近地區的公寓供應量在 10 年內增長了 18.7%。在遠離捷運的地方，房價僅上漲了 4%。據世邦魏理仕稱，從 1985 年到 1995 年的短短 10 年間，法國的南特有軌電車鐵路系統沿線湧現了多達 25% 的辦公室、13% 的商業區和 25% 的住房項目。。

 

美洲和歐洲的捷運系統形成後，東京、香港、新加坡、曼谷、馬尼拉等亞洲主要城市也開始建設捷運系統，為這些城市的房地產市場打開了发展潛在的新大門。

 

在新加坡，靠近捷運站或捷運線路的房子總是比其他社區貴 15 - 20%，並且在 3 - 5 年內價格上漲約 20%

 

 

 

新加坡的捷運系統

 

 

而在台北（台灣），交通便利是影響房地產活力與否的重要因素, 以滿足人民群眾出行和生活需求，大台北地區壽山區，通過捷運系統的發展和擴建，逐步形成了台北城市捷運系統。捷運周邊樓盤的數量也顯著增加。此外，政府採取與私營企業共建的方式，由地主、建築公司和台北市政府三方合作共享利益，這也影響了捷運周邊樓盤的供求和房地產價格。台北捷運周邊樓盤漲價大部分是在捷運線開通前後，也就是捷運線輪番開通後，捷運站附近的房價也會上漲. 和捷運的擴張造成了房地產價格的巨大上漲。 但是，隨著捷運系統的發展和網絡的逐步融合，捷運房地產價格的上漲也隨著時間而發生了變化

 

由於便利的價值，位於捷運系統附近的住房項目通常比其他項目具有更高的租金和銷售價格。 根據世邦魏理仕的研究，在亞洲市場，靠近公共交通系統的房價往往比平均水平房價高 6 - 25%

 

 

捷運 1 號線（ 檳城 -  水仙 ）是胡志明市即時房地產的發展動力

 

胡志明市作為全國人口最多的城市，越來越面臨基礎設施系統不足、薄弱和超載等諸多問題。 因此，捷運系統是該城區基礎設施發展和重組的契機。

 

目前，捷運 1 號線（ 濱城 - 水仙）的建設量已達到近 90%，該市計劃於 2022 年投入運營，但自 2015 年以來，約有 20 多個房地產項目開盤銷售並遵循此路線。
 

 

 

 

根據越南世邦魏理仕 2020 年發布的專題報告，向胡志明市東部擴張和 “東部城市/守德市” 的形成將推動該東部區域房地產市場強勁發展，並為未來幾年有真正住房需求者，投資者、二級投資者  帶來許多巨大的機會。

 

位於胡志明市、平陽和同奈之間 “金三角” 的戰略位置，胡志明市的東部城市 / 守德市將在連接胡志明市與鄰近省份的交通和商業活動而發揮關鍵作用

 

 

胡志明市的東部城市 / 守德市的位置圖

 

 

世邦魏理仕強調正在建的重點基礎設施項目的作用，促進胡志明市的東部城市與胡志明市其他地區的良好鏈接條件。值得一提的是捷運 1 號線，全長 19.7 公里，從第一區的濱城市場站到第九區的最後一站 --- --- ---  龍平車廠，預計 2021 年底完工，以及首添 2 號 橋樑項目。

 

捷運 1 號線自 2012 年開工建設以來，沿線形成了許多公寓項目和商業中心項目，尤其是在 2 區 的 Thao Dien 區 的河內高速公路上、2 區的Binh An 坊 和 安富坊。首添區 （面積達 657 公頃 ）也是東部城區的房地產項目發展的重點地區之一

 

從 2015 到 2020 年，胡志明市第 2 區的 1 手房市場豪華公寓售價年均 每年增長 7.3%，超過整個胡志明市市場的平均增速。不過，該地區的公寓市場在未來仍有很大的漲價潛力。

 

 

捷運 1 號線（ 檳城 -  水仙 ）附近的公寓賣價格是怎麼樣 ？ ？

 

捷運 1 號線沿線地區的公寓市場在未來仍有很大的漲價潛力。從 2018 年以來，越南世邦魏理仕發現，隨著地鐵線路的逐步建成，二手房市場價格大幅上漲，轉售價格比原價高 25% - 75%

 

根據世邦魏理仕的數據，2020 - 2025 年，胡志明市的東部城市的新房供應量將相當充裕，年均每年增長 11.5%，相當於每年供應出 15,000-16,000 套公寓（ 超過胡志明市的南區（4.6%）和西區（5.3%）地區的供應增長率）。這一增長率得益於基礎設施的越來越完善，包括檳城 - 水仙捷運線。 2020 年至 2025 年期間，供應量將增漲，但未來幾年捷運附近新項目的主要售價仍將上漲 40%。世邦魏理仕的數據還顯示，自 2015 年捷運 1 號線加快建設以來，東部城市地區，尤其是 在 第 2區的房價上漲的速度。

 

在過去 3 年胡志明市公寓項目的一般售價平均上漲了 9 - 10%。胡志明市的 一個房地產平台公司的董事 Dinh Minh Tuan 先生評論說，其中捷運附近的項目增幅高於這一平均水平 （ 9 - 10%），甚至有很多捷運附近的項目每年增幅超過 20%。

 

 

 

 

世邦魏理仕預計，由於交通便利，地鐵 1 號線沿線的公寓租賃市場將變得更加活躍。 位於東部城市地鐵站附近的黃金地段也將吸引品牌住宅。

 

MASTERI LUMIER 公寓項目是胡志明市 2 郡的捷運 1 號線的最後一個公寓項目 （ 距離捷運站僅僅 500 米 ），正在 2021 年 8 月開賣，目前還只剩下最後 5 套公寓就賣光了

 

 

 

 

比如 Masteri Thao Dien 公寓項目（ 屬於中端）位於河內高速公里馬路前面，在 2015 年 11 月份 開盤時僅售 3500 萬越盾  到  4000 萬越盾 /一平方米（ 已經包含了 增值稅10% 在內 ），6 年後 （ 儘管被疫情的影響 ）在 2021 年 11 月份平均售價從 6300 萬越盾 - 7000 萬越盾 /一平方米， 就是 在 6 年之內 Masteri Thao Dien 項目的房地產價格平均每年上漲 11% 到 12% 一年

 

 

 

 

另外，在 2 郡捷運區有一個項目叫 ESTELLA HEIGHT 高級公寓，在 2015 年 4 月份 第 一期開盤賣  2 棟 T1 和 T2 塔，那時候的建築面積單價約 2200 美元 / 一平方米（已經含了 10%增值稅）。在 2021年初時，尽管被疫情的影响，第 1 期的外國人名額 的  2 手房的轉賣單價大概是 4000 美金 / 一平方米，在不到 6 年的時間上漲了 80%，平均每年價格上漲了 13 %

 

ESTELLA HEIGHT 高級公寓項目，在 2016 年 9 月份 第 2 期開盤賣  2 棟 T3 和 T4 塔，那時候的建築面積單價約 2200 美元  到 2500 美金/ 一平方米（已經含了 10%增值稅 ）相當於 5000 萬越盾 - 5500 萬越盾/m2 ( 已經包含了10%增值稅 在內) 。在 2021 年初時，尽管被疫情的影响，第 2 期的 ESTELLA HEIGHT 的外國人名額 的  2 手房的轉賣單價大概是 4300 美金 到 4600 美金 / 一平方米，在 4 年的時間之内价格上漲了 85% 到 90%，平均每年價格上漲了 17% ~ 20% 一年

 

 

 

Q2 THAO DIEN 公寓（ 高端公寓）

2018 年 7 月開盤 ：2房房型的單價： 2800 美金/m2，在2022 年1月份外國人名額 正在轉賣的價格是 4600 美金到 4900 美金/m2， 僅僅在 3 年半之內漲了 65% 到70%， 平均每年漲了 18% 到 20% 

 

2018 年 7 月開盤 ：3房房型的單價： 3500 美金/m2，在2022 年1月份外國人名額 正在轉賣的價格是 5500 美金到 6000 美金/m2， 僅僅在 3 年半之內漲了 60% 到70%， 平均每年漲了 18% 到 20% 
 

 

 

 

隨著胡志明市政府對東部地區 ( 守德城市 ) 的基礎設施建設的投資金額增加，以及隨著胡志明市的 1 號地鐵線於 2022 年初投入運營，圖克市的建立，毫無疑問，地鐵 1 號線沿線的房地產價格將上漲很多。未來幾年價格上漲的潛力更大